פורסם 18 בספטמבר 2026
מס רכישה על דירה שנייה ב-2026 עומד על 8% משווי הדירה עד לתקרה של כ-6.1 מיליון ש"ח, ו-10% על כל שקל מעבר לכך. אין מדרגת פטור ואין מדרגות ביניים: על דירה בשווי 2 מיליון ש"ח המס הוא כ-160,000 ש"ח, לעומת אפס עד כמה אלפי שקלים על אותה דירה כשהיא דירה יחידה. מי שקונה דירה חלופית ומוכר את הראשונה בתוך פרק הזמן שהחוק קובע, יכול לקבל את ההפרש בחזרה. הנה איך זה עובד.
מה זה מס רכישה ומי משלם אותו
מס רכישה הוא מס חד-פעמי שמשלם מי שרוכש זכות במקרקעין בישראל, והוא מחושב כאחוז משווי העסקה. לפי הערך על מס רכישה בוויקיפדיה, המס מדורג: ככל ששווי הדירה גבוה יותר, כך האחוז על החלק העליון של השווי עולה. ההבדל המהותי הוא בין "דירה יחידה" (הדירה היחידה של הרוכש בישראל) לבין "דירה נוספת", שעליה חלים שיעורים גבוהים בהרבה מהשקל הראשון.
כדאי לקרוא גם: כמה עולה לשפץ דירה ב-2026: מחירון שיפוצים לפי חדר ורמת גימור · כמה עולה חופשה משפחתית באילת: מדריך תקציב 2026 · כמה עולה בניית אתר אינטרנט לעסק קטן ב-2026
המדרגות מתעדכנות מדי שנה לפי מדד המחירים לצרכן, בדרך כלל באמצע ינואר, ולכן הסכומים שמופיעים כאן הם מעוגלים ומשוערים. לפני חתימה כדאי לבדוק את הסכומים המדויקים ברשות המסים או אצל עורך דין העסקה.
טבלת מדרגות מס רכישה 2026: דירה יחידה מול דירה נוספת
| מדרגת שווי (משוער, ש"ח) | דירה יחידה | דירה נוספת |
|---|---|---|
| עד כ-2.0 מיליון | 0% | 8% |
| כ-2.0 עד כ-2.4 מיליון | 3.5% | 8% |
| כ-2.4 עד כ-6.1 מיליון | 5% | 8% |
| כ-6.1 עד כ-20.4 מיליון | 8% | 10% |
| מעל כ-20.4 מיליון | 10% | 10% |
שימו לב לנקודה שמבלבלת הרבה קונים: בדירה יחידה המס מחושב "בשכבות", כלומר כל אחוז חל רק על החלק של השווי שנופל באותה מדרגה. בדירה נוספת אין שכבת פטור, ו-8% חלים מהשקל הראשון.
דוגמת חישוב מלאה: דירה בשווי 2 מיליון ש"ח
כדירה נוספת
- שווי הדירה: 2,000,000 ש"ח
- כל הסכום נמצא מתחת לתקרת המדרגה הראשונה (כ-6.1 מיליון), ולכן חל שיעור אחיד של 8%
- חישוב: 2,000,000 × 8% = 160,000 ש"ח
אותה דירה כדירה יחידה
- עד סף המדרגה הראשונה (כ-1.98 מיליון ש"ח): 0%
- היתרה, כ-20,000 ש"ח, נכנסת למדרגה של 3.5%: כ-700 ש"ח
- סך הכול: כמה מאות שקלים בלבד (הסכום המדויק תלוי בסף המעודכן לאותה שנה)
הפער, כ-159,000 ש"ח, הוא בדיוק הסיבה שהשאלה "האם הדירה נחשבת יחידה או נוספת" חשובה יותר מכל שאלה אחרת בתכנון העסקה. הוא גם סכום שכדאי להשוות מול תקציב אחר בעסקה, למשל עלות שיפוץ דירה ב-2026, שלעיתים קרובות נמוכה ממנו.
מתי דירה שנייה נחשבת "דירה יחידה" לצורכי המס
החוק מכיר במצב שבו מי שמחזיק בדירה אחת קונה דירה חלופית לפני שמכר את הישנה. במקרה כזה אפשר ליהנות ממדרגות דירה יחידה, בתנאי שהדירה הישנה נמכרת בתוך התקופה הקבועה בחוק. בנוסף, יש כמה מקרים שבהם החזקה בנכס אחר לא "מקלקלת" את מעמד הדירה היחידה:
- חלק בדירה אחרת שאינו עולה על שליש (ובירושה, עד מחצית)
- דירה שהתקבלה בירושה בתנאים מסוימים
- דירה שמושכרת בשכירות מוגנת מלפני 1997
מי שמתלבט אם הוא עומד באחד החריגים, כדאי שיברר זאת לפני החתימה ולא אחריה: ההצהרה למס רכישה מוגשת בתוך כ-30 יום ממועד העסקה, והשומה נקבעת לפי מה שהוצהר.
החזר מס רכישה: מכירת הדירה הראשונה בתוך התקופה
זה החלק שמעניין את רוב הקוראים ששולחים שאלות בנושא. מי שקונה דירה חלופית משלם בשלב הראשון לפי מדרגות דירה נוספת, או מצהיר שבכוונתו למכור את הדירה הישנה ומשלם כבר עכשיו לפי מדרגות דירה יחידה. בשני המקרים, אם הדירה הישנה נמכרת בתוך התקופה שהחוק קובע, המס מחושב סופית כדירה יחידה.
כמה זמן יש למכור
התקופה הבסיסית בחוק נעה בין 18 חודשים לשנתיים ממועד רכישת הדירה החדשה, בהתאם להוראות השעה שחלות על מועד הרכישה. בדירה חדשה מקבלן שמסירתה מתעכבת, הספירה יכולה להתחיל ממועד המסירה ולא ממועד החוזה, מה שנותן בפועל זמן ארוך יותר. חשוב לבדוק איזו תקופה חלה על מועד העסקה הספציפי, כי ההוראות השתנו כמה פעמים בשנים האחרונות.
איך מקבלים את הכסף
- מוכרים את הדירה הישנה ומדווחים על המכירה לרשות המסים.
- מגישים בקשה לתיקון שומת מס הרכישה על הדירה החדשה.
- ההפרש מוחזר בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום.
מי שבחר להצהיר מראש שימכור ולא עמד בלוח הזמנים, יידרש לשלם את ההפרש בתוספת הצמדה וריבית, ולעיתים גם קנס. לכן, אם המכירה לא ודאית, יש מי שמעדיף לשלם את המס הגבוה ולבקש החזר אחר כך.
איך מס הרכישה משפיע על תכנון המימון
מס רכישה משולם מהון עצמי: הבנק לא מממן אותו במסגרת המשכנתא, וגם לא את שכר טרחת עורך הדין, דמי התיווך והשמאות. על דירה שנייה בשווי 2 מיליון ש"ח, פירוש הדבר שצריך להוסיף כ-160,000 ש"ח להון העצמי הנדרש, מעבר ל-30% לפחות ממחיר הדירה שנדרשים בדרך כלל למי שכבר מחזיק בדירה (לעומת 25% בדירה ראשונה). מי שעדיין בשלב של הדירה הראשונה ורוצה להבין את המבנה הזה מהיסוד, ימצא הסבר מסודר במדריך המשכנתא לדירה ראשונה.
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- לחשב 8% על הכול גם בדירה יחידה: בדירה יחידה המס מדורג, ורוב הדירות בישראל נופלות ברובן במדרגת ה-0%.
- לשכוח את דירת בן או בת הזוג: לצורכי מס רכישה בני זוג נחשבים תא משפחתי אחד, ודירה שרשומה על שם אחד מהם נספרת גם לשני.
- לפספס את חלון המכירה: חודש איחור במכירת הדירה הישנה יכול לעלות עשרות אלפי שקלים.
- לא לבדוק הטבות: עולים חדשים, נכים ומקרים נוספים זכאים לשיעורים מופחתים בתנאים מסוימים.
שאלות נפוצות
האם מס רכישה על דירה שנייה זהה לדירה להשקעה?
כן. החוק לא מבחין בין דירה שנייה שמיועדת למגורים לבין דירה להשקעה: כל דירה שאינה דירה יחידה של הרוכש ממוסה לפי מדרגות דירה נוספת, כלומר 8% ו-10%.
מה קורה אם מוכרים את הדירה הראשונה יום אחד אחרי המועד?
העמידה בתקופה נבדקת לפי מועד חתימת הסכם המכר של הדירה הישנה, לא לפי מועד המסירה או קבלת הכסף. איחור, גם קצר, שולל בדרך כלל את הזכאות להחזר, אלא אם יש הוראות שעה או נסיבות חריגות שמאריכות את התקופה.
איך משלמים את המס ותוך כמה זמן?
מגישים הצהרה למשרד מיסוי מקרקעין בתוך כ-30 יום מיום העסקה, בדרך כלל באמצעות עורך הדין המלווה. התשלום מתבצע לפי השומה העצמית, ואיחור בתשלום גורר הצמדה, ריבית וקנסות.
האם אפשר לקבל פטור ממס רכישה על דירה שנייה?
פטור מלא כמעט ואין. יש הקלות לעולים חדשים, לנכים ולמקרים ספציפיים כמו העברה בין קרובים ללא תמורה, אבל גם בהם המס מופחת ולא מבוטל לחלוטין. כדאי לבדוק זכאות לפני העסקה.
הסכומים בטבלה מדויקים?
לא לגמרי. המדרגות מתעדכנות מדי שנה לפי המדד, והסכומים כאן מעוגלים למאות אלפי שקלים. השיעורים (0%, 3.5%, 5%, 8%, 10%) יציבים יותר, אבל גם הם השתנו בעבר בהוראות שעה. לפני עסקה ממשית יש לבדוק את הסכומים העדכניים ברשות המסים.
לסיכום
מס רכישה על דירה שנייה ב-2026 הוא 8% מהשקל הראשון עד כ-6.1 מיליון ש"ח ו-10% מעליו, לעומת מס אפסי כמעט על דירה יחידה באותו שווי. על דירה של 2 מיליון ש"ח מדובר בפער של כ-160,000 ש"ח, שמשולם מההון העצמי. מי שקונה דירה חלופית ומוכר את הראשונה בתוך התקופה שהחוק קובע, יכול לקבל את ההפרש בחזרה עם הצמדה וריבית. השורה התחתונה: לבדוק את הסכומים המעודכנים, לתכנן את לוח הזמנים למכירה, ולא לחתום לפני שברור באיזו מדרגה נמצאים.
עורכת ראשית, Droppa
נועה ברק עורכת את Droppa מאז 2023. הרקע שלה בכתיבה על עיצוב, אדריכלות ותרבות צריכה, והיא אוהבת במיוחד כתבות שמתחילות בשאלה פשוטה של קוראים ומסתיימות במדריך שאפשר ליישם. כשהיא לא עורכת, היא מסתובבת בירידי עיצוב ומצלמת חזיתות של בניינים.
