פורסם 16 ביולי 2026
תשואת שכירות היא היחס בין ההכנסה השנתית משכר דירה לבין מחיר הדירה, והיא הדרך המהירה ביותר לבדוק אם נכס להשקעה מצדיק את המחיר שלו. הנוסחה פשוטה: שכר דירה שנתי חלקי מחיר הדירה, כפול 100. המספר שמתקבל הוא תשואה ברוטו, לפני הוצאות ומס. התשואה שבאמת נכנסת לחשבון הבנק, הנטו, נמוכה ממנו בדרך כלל ב-0.5% עד 1%, ולפעמים יותר. ההפרש הזה הוא בדיוק מה שמבדיל בין עסקה שנראית טוב על הנייר לבין עסקה שמשתלמת בפועל.
הנוסחה: איך מחשבים תשואת שכירות בשתי שורות
החישוב הבסיסי דורש שני נתונים בלבד: כמה הדירה עולה וכמה היא מכניסה בחודש.
כדאי לקרוא גם: כמה עולה לשפץ דירה ב-2026: מחירון שיפוצים לפי חדר ורמת גימור · דירה מקבלן מול יד שנייה: יתרונות, חסרונות ומחירים · הון עצמי לדירה ראשונה: כמה צריך וכמה זמן לחסוך
- שלב ראשון: שכר דירה חודשי כפול 12 = הכנסה שנתית.
- שלב שני: הכנסה שנתית חלקי מחיר הדירה, כפול 100 = אחוז התשואה.
לדוגמה: דירה שנרכשה ב-1,200,000 ש"ח ומושכרת ב-4,300 ש"ח לחודש מניבה 51,600 ש"ח בשנה. 51,600 חלקי 1,200,000 כפול 100 שווה כ-4.3%. חשוב להכניס לתוך "מחיר הדירה" גם את עלויות הרכישה: מס רכישה, עורך דין, תיווך ושיפוץ ראשוני. דירה שנקנתה ב-1,200,000 ש"ח אך עלתה בפועל 1,320,000 ש"ח מניבה כבר 3.9% ולא 4.3%.
תשואה ברוטו מול תשואה נטו: איפה נעלם ההפרש
תשואה ברוטו מתעלמת מכל מה שקורה בין הדייר לבין חשבון הבנק. תשואה נטו מנכה את ההוצאות השוטפות ואת המס, ולכן היא המספר הרלוונטי להחלטה. ככלל אצבע, כדאי להניח שהנטו נמוך מהברוטו בכ-20% עד 30%, תלוי במצב הדירה ובמסלול המס שנבחר.
כך נראה החישוב על אותה דירה מהדוגמה:
| רכיב | סכום שנתי משוער |
|---|---|
| שכר דירה ברוטו | 51,600 ש"ח |
| בניכוי ועד בית וביטוח מבנה | 2,400 ש"ח |
| בניכוי ארנונה בחודשי ריק ותחלופת דיירים | 3,500 ש"ח |
| בניכוי תחזוקה ותיקונים שוטפים | 2,600 ש"ח |
| בניכוי מס במסלול 10% | 5,160 ש"ח |
| נטו בפועל | כ-37,900 ש"ח |
| תשואת נטו | כ-3.2% |
הסכומים להמחשה בלבד ומשתנים לפי גיל הבניין, סוג הדייר ומדיניות הוועד.
אילו הוצאות חייבות להיכנס לחישוב
ההוצאות שנוטים לשכוח הן בדיוק אלה ששוחקות את התשואה:
- חודשי ריק. ממוצע של חודש אחד בשנה בין דיירים הוא הנחה שמרנית וסבירה.
- תחזוקה. דוד, מזגן, אינסטלציה וצביעה. הפרשה של 5% מההכנסה השנתית היא נקודת מוצא הגיונית, ובדירות ישנות גם יותר.
- שיפוץ לפני השכרה. דירה מוזנחת תשיג שכר דירה נמוך יותר או תעמוד ריקה זמן רב יותר. כדאי לתמחר זאת מראש לפי מחירון השיפוצים לפי חדר ורמת גימור.
- ביטוח מבנה ותיווך. הוצאה קטנה יחסית אך קבועה.
- מימון. מי שרכש עם משכנתה צריך לזכור שההחזר החודשי אינו חלק מהתשואה, אך הוא כן קובע אם התזרים חיובי או שלילי.
מרכז מול פריפריה: טבלת השוואה
הפער המרכזי בשוק הישראלי אינו בגובה שכר הדירה אלא במחירי הדירות. במרכז שכר הדירה גבוה, אך מחיר הרכישה גבוה הרבה יותר, ולכן התשואה יורדת. בפריפריה התמונה מתהפכת.
| אזור | מחיר דירה לדוגמה | שכר דירה חודשי | הכנסה שנתית | תשואה ברוטו משוערת |
|---|---|---|---|---|
| תל אביב והסביבה הקרובה | 2,800,000 ש"ח | 6,500 ש"ח | 78,000 ש"ח | כ-2.8% |
| ערי גוש דן והשרון | 2,200,000 ש"ח | 5,500 ש"ח | 66,000 ש"ח | כ-3.0% |
| ערים גדולות בצפון ובדרום | 1,200,000 ש"ח | 4,300 ש"ח | 51,600 ש"ח | כ-4.3% |
| יישובי פריפריה קטנים | 900,000 ש"ח | 3,500 ש"ח | 42,000 ש"ח | כ-4.7% |
הנתונים הם טווחים משוערים להמחשה ומשתנים לפי שכונה, גודל דירה ומצב השוק. הכלל שנשמר לאורך זמן: המרכז נע סביב 2.5% עד 3%, והפריפריה סביב 4% עד 5%.
למה התשואה הגבוהה אינה בהכרח העסקה הטובה
תשואה גבוהה מפצה על סיכון. בפריפריה יש בדרך כלל יותר חודשי ריק, תחלופת דיירים מהירה יותר, קושי גדול יותר למכור במהירות ועליית ערך היסטורית מתונה יותר. במרכז התשואה השוטפת נמוכה, אך הביקוש יציב והנכס נזיל יותר. מי שמחפש תזרים חודשי יטה לפריפריה, ומי שמחפש שימור ערך יטה למרכז.
המס על הכנסה משכר דירה
הכנסה משכר דירה למגורים חייבת בדיווח, וקיימים שלושה מסלולים עיקריים:
- מסלול פטור. עד תקרה חודשית של כ-5,600 ש"ח (הסכום מתעדכן מדי שנה) אין חבות מס. חריגה מהתקרה מקטינה את הפטור בהתאם לנוסחה.
- מסלול 10%. מס קבוע על מלוא ההכנסה ברוטו, בלי ניכוי הוצאות. פשוט לתפעול ונפוץ אצל בעלי דירה אחת או שתיים.
- מסלול מדרגות מס. ההכנסה מצטרפת להכנסות אחרות, ומנגד אפשר לנכות הוצאות ופחת. מתאים בעיקר למי שיש לו הוצאות משמעותיות.
לכך מתווסף מס רכישה על דירה שאינה יחידה, שהוא הוצאה חד פעמית משמעותית ויש להכניס אותה לעלות הרכישה. בחירת המסלול משפיעה ישירות על תשואת הנטו, ולכן כדאי לבדוק אותה מול יועץ מס לפני הרכישה ולא אחריה.
צ'קליסט לבדיקת עסקה ספציפית
- לבדוק שכר דירה ריאלי לנכסים דומים באותו רחוב, לא את מה שהמוכר מבטיח.
- לחשב תשואה ברוטו לפי מחיר הרכישה המלא כולל מסים ועלויות נלוות.
- להוריד הוצאות שוטפות וחודש ריק אחד ולהגיע לתשואת נטו לפני מס.
- לבחור מסלול מס ולהוריד גם אותו.
- להשוות את התוצאה לאפיקים חלופיים ולבדוק אם הפער מצדיק את הטרחה והסיכון.
מי שעדיין מתלבט בין רכישה להמשך מגורים בשכירות ימצא השוואה מפורטת של שתי האפשרויות במדריך שכירות מול קנייה שפרסמנו באתר, שמתייחס גם לעלות ההון ולא רק לתשואה.
שאלות נפוצות
מהי תשואת שכירות סבירה בישראל?
בשוק הישראלי מקובל לראות תשואה ברוטו של כ-2.5% עד 3% במרכז וכ-4% עד 5% בפריפריה. תשואה שמוצגת כגבוהה משמעותית מכך מחייבת בדיקה מדוקדקת של שכר הדירה בפועל ושל מצב הנכס.
האם צריך לכלול את המשכנתה בחישוב התשואה?
לא בחישוב התשואה עצמה, שמודדת את ביצועי הנכס ללא קשר לאופן המימון. עם זאת, כדאי לחשב בנפרד את התזרים החודשי: שכר דירה פחות החזר משכנתה והוצאות. תשואה יפה עם תזרים שלילי עדיין דורשת כיס עמוק.
מה קורה לתשואה אם מחיר הדירה עולה?
תשואת השכירות יורדת, מפני שהמכנה גדל בעוד שכר הדירה בדרך כלל מתעדכן לאט יותר. מנגד, בעל הנכס נהנה מעליית ערך שאינה נכללת בחישוב התשואה השוטפת. שתי המדידות משלימות זו את זו.
האם שיפוץ מעלה את התשואה?
שיפוץ מעלה את שכר הדירה אך גם את עלות הנכס, ולכן ההשפעה תלויה ביחס ביניהם. שיפוץ ממוקד במטבח, באמבטיה ובצבע נוטה להחזיר את עצמו מהר יותר משיפוץ יוקרתי בדירה להשכרה.
האם חייבים לדווח על הכנסה משכר דירה?
כן. גם במסלול הפטור קיימת חובת מעקב אחר התקרה, ובמסלולים האחרים נדרש דיווח ותשלום. אי דיווח עלול להוביל לקנסות, ולכן כדאי להסדיר את הנושא כבר בשנת ההשכרה הראשונה.
לסיכום
תשואת שכירות היא כלי סינון מהיר ולא פסק דין. הנוסחה עצמה לוקחת שנייה, אך הערך האמיתי נמצא במעבר מברוטו לנטו: עלויות רכישה, חודשי ריק, תחזוקה ומס. מי שיבנה טבלה פשוטה לכל נכס שהוא בוחן, עם אותם רכיבי הוצאה בכל פעם, יגלה במהרה שההבדל בין דירה במרכז לדירה בפריפריה אינו רק אחוז אחד או שניים, אלא סוג אחר לגמרי של השקעה.
עורכת ראשית, Droppa
נועה ברק עורכת את Droppa מאז 2023. הרקע שלה בכתיבה על עיצוב, אדריכלות ותרבות צריכה, והיא אוהבת במיוחד כתבות שמתחילות בשאלה פשוטה של קוראים ומסתיימות במדריך שאפשר ליישם. כשהיא לא עורכת, היא מסתובבת בירידי עיצוב ומצלמת חזיתות של בניינים.
